Confabitare Asti spiega cosa c’è da sapere sulla Destinazione d’Uso di un immobile
Spesso si fa riferimento alle categorie catastali per individuare la destinazione d’uso di un immobile. Nulla di più azzardato e pericoloso.
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Il proprietario solitamente promuove in vendita l’immobile facendo riferimento ai soli dati catastali, nella migliore delle ipotesi non sapendo, nella peggiore facendo finta di non sapere, che invece la destinazione d’uso ufficiale è quella derivante dalle pratiche edilizie depositate presso gli archivi del Comune.
La destinazione d’uso legittima si può conoscere solo attraverso il certificato di Agibilità (sempre che sia stata mai predisposta la relativa documentazione e che quindi esistano i presupposti per poterlo richiedere). Infatti non va escluso che al termine delle pratiche edilizie il certificato di Agibilità non sia stato richiesto, oppure che risulti assente la relativa attestazione asseverata dal Direttore dei lavori.
In questo caso, si deve andare a far riferimento alla storiografia delle pratiche edilizie dell’unità immobiliare e, riscontrata la loro continuità o meno, si deve valutare l’effettiva destinazione d’uso legittimata.
Catasto e Urbanistica sono due mondi separati che non “parlano” tra loro: sarebbe giunta l’ora di connetterli.
Tuttavia bisogna anche aggiungere che in molti Piani Regolatori e regolamenti edilizi d’Italia (Evviva il Testo Unico!), in assenza di documentazione urbanistica e pratiche edilizie comprovanti la destinazione d’uso, si può far riferimento alle documentazioni catastali, considerato anche che negli anni Trenta fu effettuato un censimento totale con l’istituzione del NCEU (Nuovo Catasto Edilizio Urbano).
Ciò può capitare quando si tratta immobili situati in contesti antichi, centri storici ed agricoli, in cui l’immobile non abbia subito trasformazioni sostanziali di sorta e con pochi trasferimenti di proprietà.
La divergenza tra destinazione d’uso e categoria catastale può dare luogo ad enormi problemi nei contratti.
Una verifica precisa è indispensabile per evitare la divergenza di destinazione d’uso in senso urbanistico dalla categoria catastale, evitando di incorrere nella casistica di risoluzione del contratto di affitto o del trasferimento di proprietà, per inadempimento derivante da inidoneità all’uso promesso col preliminare o col rogito notarile finale.
Un caso ricorrente è il sottotetto adibito ad uso abitativo in assenza di pratiche edilizie e requisiti di abitabilità. Ad esempio la fattispecie trattata dalla sentenza di Cass. Civ. sez. II n. 18261/2015: un immobile fu proposto in vendita come superattico accatasto in categoria A/7 (abitazioni in villini), quando invece dal certificato di abitabilità del 1964 risultava ad uso sgombero, di fatto trattandosi di quattro locali di soffitta.
La sede provinciale di Asti di Confabitare (Associazione che tutela i diritti dei proprietari immobiliari) è a Vostra disposizione per ulteriori chiarimenti a riguardo e, nella fattispecie, per darvi un aiuto a determinare la destinazione d’uso dei vostri immobili. Telefonate al 0141.178.31.16 (lasciate un messaggio in segreteria) oppure telefonate al 347.3069275, oppure mandate una mail al seguente indirizzo: asti@confabitare.it